Dnes se zaměříme na prodej bytů nebo rodinných domů.

Většinu fyzických osob při prodeji zajímá, jak to bude se zdaněním – musí příjmy přiznat nebo je snad někdy prodej osvobozený od daně z příjmů?

Nejčastěji fyzické osoby prodávají byty nebo domy, ve kterých před prodejem bydlí. Pokud doba bydlení před prodejem přesáhne 2 roky, příjem z prodeje je pak osvobozen. Často vznikají pochybnosti ohledně toho, co znamená mít bydliště v bytě nebo domě dva roky bezprostředně před prodejem. Velmi často si pojem bydliště pro daňové účely zaměňujeme s pojmem trvalé bydliště, které máme zapsané v občanském průkaze. Podle § 2 odst. 4 zákona se bydlištěm na území České republiky pro účely daně z příjmů fyzických osob rozumí místo, kde má poplatník stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat.

Stálým bytem se pak rozumí byt, který je poplatníkovi kdykoliv k dispozici podle jeho potřeby, ať již vlastní nebo pronajatý. Tento byt může být poplatníkem pronajat jiné osobě formou, která umožňuje podle potřeby poplatníka jeho užívání bez prodlevy. Úmysl poplatníka zdržovat se trvale ve stálém bytě se posuzuje vzhledem k okolnostem jeho osobního a rodinného stavu, má-li zde rovněž např. manželku (manžela), děti, rodiče nebo zda byt je využíván v návaznosti na jeho ekonomické aktivity (podnikání, zaměstnání apod.). V praxi to nejčastěji bývá trvalý pobyt.
Pokud dojde např. k vystěhování občana z bytu za účelem jeho prodeje, a tento byt občan následně po určitou dobu uklízí, maluje místnosti bytu, inzeruje prodej bytu nebo uskutečňuje prodej prostřednictvím realitní kanceláře, pak je splněna podmínka „bezprostředně před prodejem“ pro osvobození od daně z příjmů.

Další podmínka, kterou musíme ještě prověřit je ta, že byt nebo dům nebyl vložen do obchodního majetku, protože pak by podmínka bydliště bezprostředně dva roky před prodejem nepostačovala.

Jestliže výše uvedené podmínky nesplníme, nemusíme si ještě zoufat, že budeme příjem z prodeje zdaňovat!

Další možností je prozkoumat, jak dlouho uvedené nemovitosti vlastníme. Pokud doba mezi nabytím a prodejem přesáhne 5 let (a tuto dobu počítáme na kalendářní dny, ne na roky nebo na měsíce), pak je opět příjem z prodeje osvobozen a netestuje se, jestli v bytě bydlíte nebo nebydlíte nebo ho jen pronajímáte. Může se stát, že nemovitost získáte například jako dědictví po babičce – pak se do té pětileté lhůty počítá i doba, po kterou vlastnila byt babička. Tady už jsou šance na osvobození docela velké!

Samozřejmě je docela možné, že ani toto nebude to pravé ořechové a v bytě nebo domě jste ani nebydleli dva roky bezprostředně před prodejem ani ho nevlastníte déle než pět let, protože je to třeba novostavba a vy se z rodinných důvodů musíte přestěhovat do jiného města a tam si zařídit jiné bydlení. I na toto kupodivu zákon o dani z příjmů pamatuje v § 4 odst.1 písm. u). Tady se píše o tom, že pokud poplatník použije peníze získané prodejem bytu nebo domu na svou bytovou potřebu, je tento příjem z prodeje osvobozen. Co je to bytová potřeba? Zákon bytovou potřebu definuje v § 15 pro účely uplatňování úroku z úvěru jako nezdanitelné části od základu daně, ale lze to použít i v našem případě. Jediné, na co si musíme dát pozor je, kdy jsme peníze na bytovou potřebu použili. Může to být do jednoho roku následujícího po roce, v něm prodávající příjem přijal, nebo ve lhůtě jednoho roku před jejím obdržením. Není tedy důležité datum prodeje bytu, ale datum obdržení příslušné částky za prodej bytu a datum jejího skutečného vynaložení na bytové potřeby.

Kdyby se stalo, že bohužel nesplníte ani jednu podmínku, musíte příjem z prodeje zdanit podle §10 zákona o dani z příjmů. Tam si můžete uplatnit pochopitelně i skutečné výdaje, které se vážou k této nemovitosti, ale o tom zas někdy příště! 🙂

Autorka článku: Ing. Miroslava Kroftová

Napsáno: Duben 2013