Pan Novák řeší následující problém: za velmi výhodnou cenu koupil starší velkou budovu, ve které chce provozovat svůj obchod s kancelářskými potřebami, bydlet v ní se svou rodinou, a protože je budova opravdu velká, ještě ji pronajímat na bydlení jiným osobám.

Pan Novák je živnostník již několik let, ale zatím podnikal vždy v najatých prostorách a žádnou nemovitost nikdy nevlastnil. Potřeboval poradit, zda má či nemá budovu vložit do obchodního majetku a jaké by to mělo daňové účinky.

Daňový poradce ho trochu překvapil, když se ho poměrně podrobně vyptával nejen na podnikání, ale také na jeho rodinu a plány do budoucna. Vysvětlení přišlo za chvíli.
Při rozhodování o tom, jestli nemovitost vložit či nevložit do obchodního majetku, je důležitá řada věcí. Jednou z nich je například to, v jakém technickém stavu je budova. Pokud by bylo potřeba na nemovitosti provádět rozsáhlé technické zhodnocení a opravy, pak je rozhodně vhodné zařadit ji do obchodního majetku. Podle § 24 odst. 1 zákona o dani z příjmů lze jako daňové výdaje uplatnit výdaje prokazatelně vynaložené k dosažení, zajištění a udržení příjmů, a to ve výši stanovené tímto zákonem, naopak v § 25 odst. 1 písmena u) se pak uvádí, že jako výdaje k dosažení, zajištění a udržení příjmů nelze uznat výdaje na opravu, údržbu nebo technické zhodnocení majetku sloužícího k samostatné činnosti (§7), který fyzická osoba nezařadí do obchodního majetku. Pokud by tedy pan Novák prováděl rozsáhlé opravy koupeného objektu, nebyly by to pro něj daňové náklady a to by se mu určitě nehodilo.

Pan Novák tedy navrhl, že by mohl tedy do obchodního majetku vložit část budovy, kterou bude pronajímat a ve které bude podnikat. Bohužel pro něj se zahrnutím nemovitosti do obchodního majetku poplatníka rozumí zahrnutí celé nemovité věci, která je hmotným majetkem a u podílového spoluvlastnictví nemovité věci zahrnutí její části ve výši spoluvlastnického podílu, přičemž není rozhodující, zda nemovitá věc je používaná pro samostatnou činnost zčásti nebo celá.

Dobrá, tak tedy vložím nemovitost do obchodního majetku, rozhodl se pan Novák. Poradce ho ještě upozornil, že pak veškeré výdaje na dosažení, zajištění a udržení příjmů, které s budovou souvisí, bude muset krátit kvůli tomu, že v domě bude i bydlet a nebude ji tedy k samostatné činnosti používat celou.

Poradce se pana Nováka neptal na jeho plány do budoucna náhodou – řešil totiž i daňové dopady případného budoucího prodeje nemovitosti. Platí totiž, že příjem z prodeje nemovitosti, která byla vložena do obchodního majetku, je osvobozen od daně z příjmů až po pěti letech od vyřazení z obchodního majetku. Pokud by se tedy pan Novák za pár let třeba rozhodl, že se přestěhuje na Nový Zéland a do začátků použije peníze získané prodejem nemovitosti, musí počítat s tím, že bude muset řešit daň z příjmů. Pokud by nemovitost ale do obchodního majetku nevložil, je příjem z prodeje osvobozen již po pěti letech od nabytí nemovitosti.

Pan Novák v tom již má jasno: bude nemovitost opravovat a technicky zhodnocovat, v plánu žádný prodej rozhodně nemá, takže budovu do obchodního majetku vloží. Poslední věc, která ho zajímala, bylo, co pro vklad majetku musí udělat, ale poradce ho ujistil, že nic. Obchodním majetkem se rozumí majetek, o kterém poplatník s příjmy podle §7 zákona o dani z příjmů účtuje nebo ho eviduje v daňové evidenci. Není to předmětem zápisu v katastru nemovitých věcí.

Autor článku: Ing. Miroslava Kroftová